¿Sabía que el 90% de los millonarios del mundo hizo su fortuna con bienes raíces?

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¿Sabía que el 90% de los millonarios del mundo hizo su fortuna con bienes raíces?

Este dato lo aprendí de Carlos Muñoz de Grupo4S, empresa consultora especializada en bienes raíces, y me pareció curioso porque recién ingresaba yo a la industria inmobiliaria hace unos 6 años.

Una manera sencilla de entrar al negocio de bienes raíces es comprar un inmueble para generar rentas a través de alquileres mensuales. El auge de viviendas con precios inferiores a los $90,000 hace más fácil incursionar en esta industria ya que permite inversiones más pequeñas. Si no se tiene el monto total, cada vez es más frecuente que 3 o 4 amigos o familiares junten $15,000 o $25,000 cada uno y compren un apt de $80,000.

La rentabilidad que generan los alquileres de vivienda oscila entre el 5.5% y 6% anual (en dólares). Estas tasas son netas después de rebajar la cuota de mantenimiento de los condominios, pero si hay que aclarar que son tasas antes de impuestos de renta y municipales. Esta es una rentabilidad muy razonable considerando el bajo riesgo que representa la inversión en un inmueble, y son tasas mucho más altas que las inversiones en certificados de depósito a plazo o instrumentos similares que ofrecen los bancos. Puede haber excepciones, pero estos instrumentos financieros de bajo riesgo normalmente generan rentabilidades entre el 1% y 3% anual.

Adicional a la rentabilidad anual que mencioné arriba, se le debería de sumar la plusvalía que se da en el valor del inmueble. Para apartamentos construidos, la plusvalía anual puede rondar entre 1% y 2% anual. Hay muchos factores del entorno que podría disparar la plusvalía de un inmueble, pero considerar una plusvalía acelerada sería especulativo y se debería considerar como un golpe de suerte. Por si les quedó la duda, la plusvalía de un apartamento en el proceso de preventa oscila entre 10% y 15% durante el periodo de preventa y también tiene otros beneficios que se podría discutir en otro artículo.

Soy partidario a invertir en apartamentos urbanos de precios bajos porque eso abre un mercado de arrendantes mucho más amplio que viviendas de precios altos. Además, viviendas de precios altos requieren inversiones más altas y difíciles de lograr, y ahora se ven afectados por el IVA para alquileres arriba de los $1100 aproximadamente.

Otro aspecto positivo es que cada día más gente quiere vivir en ubicaciones céntricas, aunque se sacrifique el tamaño de la vivienda. Los beneficios de disminuir los tiempos de transporte al trabajo o cualquier otra actividad son cada vez más valorados. Se puede cuestionar si hay mucha oferta de apartamentos en alquiler, y es cierto, pero nuestra experiencia indica que manejado de la manera correcta se logran contratos de alquiler a 3 años plazo y con precios que permitan las rentabilidades esperadas.

Inversiones apalancadas con crédito bancario. Si no se tiene el dinero para hacer la inversión, siempre es posible tomar un crédito bancario a largo plazo. En este caso los alquileres ayudarían a pagar la cuota del banco y se apostaría a que los inquilinos ayuden a pagar el apartamento. Conforme pasa el tiempo, la deuda con el banco disminuye, y el valor del apartamento posiblemente aumentó. Cuando menos lo espere, podría vender el apartamento, cancelar la deuda con el banco, y tendría un monto de dinero importante que difícilmente hubiera logrado de otra manera. La imagen abajo explica muy bien este ejercicio.

Con la compra de un carro es complemente diferente, porque el carro se deprecia en el tiempo y hay ocasiones donde vender el carro apenas alcanza para repagar el crédito. La inversión inmobiliaria apalancada con un crédito es una iniciativa no necesariamente para rentabilizar un patrimonio existente, sino más bien para crear patrimonio. En este caso la plusvalía pasa a ser un factor mucho más relevante que en inversiones no apalancadas.

¡Ojala que esta lectura lo anime a invertir en bienes inmuebles e incursione en la aventura que ha tenido el 90% de los millonarios del mundo! 

Esteban Céspedes Pujol

Gerente General

Civitar Desarrolladores

By |2019-11-14T22:45:31+00:00noviembre 13th, 2019|Noticias|Comentarios desactivados en ¿Sabía que el 90% de los millonarios del mundo hizo su fortuna con bienes raíces?

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